Binnenstedelijke transformatie: inspiratie uit Eindhoven


Door Tom ter Bekke
Leestijd ± 4 minuten
  • 23 oktober 2017

Tot 2030 is er behoefte aan een miljoen nieuwe woningen in Nederland. Dat is veel en het roept meteen de vraag op waar die dan gebouwd gaan worden. Veel mensen wonen het liefst in de stad. Maar dan is de logische vervolgvraag of dat wel kan. De stad volbouwen kent z’n grenzen en bestaand bebouwd gebied transformeren is complex. Kansen zijn er zeker ook. Ik woon zelf al meer dan 20 jaar in Eindhoven en ken deze stad goed. In Eindhoven gebeurt ontzettend veel en wat vooral opvalt: gebieden waar mensen voorheen niet konden en wilden komen, zijn het nu helemaal. Vandaar: tijd voor een inspirerend rondje Brainport Eindhoven.

Dit artikel verscheen eerder op het LinkedIn profiel van de auteur, Tom ter Bekke. Bekijk hier het origineel.

Laat ik maar beginnen met de aanleiding voor deze blog: als Eindhovenaar ben ik onder de indruk van wat er allemaal gebeurt in deze stad. De gemeente en ontwikkelaars presenteren het ene na het andere ambitieuze plan voor locaties binnen de Rondweg. Veelal gebiedsontwikkelingen met hoogbouw, al dan niet in combinatie met herontwikkeling van bestaand vastgoed of zelfs transformatie van (monumentale) panden.

Niet slecht voor een stad die nog geen honderd jaar geleden ontstond uit een samenvoeging van de oorspronkelijke gemeente Eindhoven en de omliggende gemeenten Strijp, Woensel, Gestel, Tongelre en Stratum.

Met die behoefte aan een miljoen woningen in de jaren die komen, willen we allemaal dat de kansen in de stad optimaal worden benut. Als Eindhovenaar zie ik dat ‘mijn’ stad hierin goed op weg is. Er worden kansen gezien en verzilverd, die voorheen nog niet mogelijk leken.

Straks helemaal onderdeel van de stad

Ik was zelf lange tijd betrokken bij de ontwikkeling van Strijp-S, misschien wel het bekendste voorbeeld van gebiedstransformatie in deze regio. Dit gebied was lange tijd een soort ‘verboden stad’ (zie mijn vorige blog). Niemand had in die periode gedacht dat hier later mensen zouden wonen.

Inmiddels zijn ‘de buren’ Strijp-T en R ook volop in ontwikkeling. Maar er gebeurt veel meer. Neem bijvoorbeeld de voormalige Campinafabriek aan het Eindhovensch Kanaal. Gebiedsontwikkelaar BPD realiseert daar een nieuw stadsgebied dat de naam de Zuivelfabriek gaat dragen. De historische fabrieksgebouwen vormen het hart van de nieuwe wijk. In dit duurzame stadsdeel komen wonen, werken en recreëren binnenkort samen. Straks is dit gebied helemaal onderdeel van de stad, dat durf ik wel te voorspellen.

Ook op andere plekken in de Kanaalzone gebeurt veel, bijvoorbeeld op het Picusterrein en het NRE terrein. En dan zijn er ook nog de plannen van Amvest voor het stationsplein District E, waar meerdere torens zullen verrijzen.

Ontwikkelaars Foolen en Reijs staan aan de basis van een belangrijk deel van transformatie van kantoorgebouwen naar woningen in het centrum van de stad. Bijvoorbeeld in het Emmasingelkwadrant of bij het voormalige pand van de Technische Dienst van de gemeente Eindhoven.

Op de fiets, te voet of in de auto: ik kom er elke dag langs en zie de stad voor mijn ogen transformeren.

Technologische hotspot in parkachtige omgeving

De ontwikkeling die zich de afgelopen jaren op het terrein van de TU/e heeft afgespeeld is ook interessant. De campus ontwikkelt zich steeds meer tot een open, levendige omgeving waar studenten, onderzoekers en ondernemers welkom zijn. Een inspirerende plek om te studeren, werken, wonen, netwerken én ontspannen.

In deze ‘technologische hotspot’, gelegen in een parkachtige omgeving vlakbij het Eindhovense centrum, kunnen studenten, medewerkers en wetenschappers van allerlei disciplines uit binnen- en buitenland elkaar ontmoeten en met elkaar samenwerken. Naast horeca, sport en culturele voorzieningen zijn er woningen gebouwd en er is zelfs al een supermarkt. Dat was in mijn studententijd aan deze technische universiteit nog ondenkbaar.

Dat er nog veel meer kansen zijn op deze plek staat voor mij vast. Net zoals het voor mij vaststaat dat er de komende jaren nog veel meer transformaties gaan plaatsvinden op plekken waarvan wij dat voorheen niet hadden kunnen bedenken.

Recept voor succes?

Wat maakt nou dat het in Eindhoven zo hard gaat? Ik denk dat daar drie belangrijke redenen voor zijn.

1. Heldere ambitie

Allereerst heeft Eindhoven een hele heldere en fikse ambitie. In december 2015 presenteerde de gemeente haar woonvisie waarin zij stelt in enkele decennia door te willen groeien van een stad met de huidige 227.000 inwoners naar een stad met 300.000 inwoners.

Dat is een duidelijke stip op de horizon en de gemeente stelt daar ook duidelijke voorwaarden aan. Eindhoven wil verstedelijken, maar stedelijkheid is voor de gemeente geen synoniem voor (alleen) hoogbouw. Het gaat om “een gemengde en gevarieerde omgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten.” De gemeente benoemt ook heel specifiek dat onder meer transformatie van leegstaand vastgoed de voorkeur heeft boven nieuwbouw en verduurzaming van de bestaande voorraad prioriteit heeft.

2. Een van de snelst groeiende regio’s

Ten tweede is ‘Brainport Eindhoven’ een van de snelst groeiende en meest innovatieve regio’s in de wereld en bovendien één van de drie economische kerngebieden van Nederland. Het is een innovatieve toptechnologieregio van wereldformaat die concurreert met toptechnologieregio’s als Helsinki, Zurich en Vancouver. Eindhoven is in trek en dat geeft vertrouwen aan ontwikkelaars. Die dúrven te investeren in deze stad. Geen wonder dat de stad ook in het nieuwe regeerakkoord meerdere malen wordt vermeld.

3. Ruimte

Ten derde, het kan in Eindhoven. Niet in alle binnensteden kun je rond het centrum nog bouwen, in Eindhoven wel. De stad zet daarbij in op vijf kansrijke gebieden binnen de rondweg.

Afbeelding: vijf kansrijke gebieden binnen de rondweg Eindhoven (bron Woonvisie Eindhoven)

Los van deze vijf locaties denk ik regelmatig, fietsend door de stad: ‘Met die plek of dat terrein zou je nog veel kanten op kunnen, hier liggen kansen die nog niet worden benut.’

Gewoon gaaf

Kortom, als Eindhovenaar denk ik: gaaf. Gave stad, gave ontwikkelingen. Dat er zoveel gebeurt en gebieden weer helemaal opleven en een nieuwe functie krijgen. En ook gaaf dat ik bij Brink aan vastgoedvraagstukken werk die bijdragen aan de ontwikkeling van steden.

ir. Tom ter Bekke MRE is vastgoedspecialist met een speciale aandacht voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Hij werkt momenteel voor Brink Management/Advies.

Foto Skyline Eindhoven is van Norbert van Onna (augustus 2016)