Het kantorencluster Flight Forum verkeert al enige tijd in zwaar weer en heeft, zoals veel vergelijkbare kantorengebieden, de voorbije jaren te kampen gehad met stagnerende ontwikkelingen en oplopende leegstand. Op verzoek van de gemeente Eindhoven en Schiphol Real Estate heeft het lectoraat Brainport van Fontys Hogeschool Management Economie en Recht een serie scenario’s opgesteld voor de aanpak en toekomstige ontwikkeling. Ready for take-off!
Flight Forum bleek al snel een aanschouwelijke casus om de stand van de hele Eindhovense kantorenmarkt af te lezen. Daarbij wordt eens te meer duidelijk dat kantorenleegstand, en de aanpak daarvan, niet alleen een mechanisme is van vloeroppervlak en meterprijzen, maar inzicht vergt in de kwaliteiten van de plek, de daadwerkelijke gebruikers en de aanwezige dynamiek.
Deze analyse, geschreven door Jaap Kaai en Bart de Zwart (mmv Fred Geers), is gepubliceerd ter gelegenheid van de “Dag van de Leegstand”. We publiceren het in vier delen, naast het verslag van de Dag van de Leegstand zelf.
De oplossingen voor Flight Forum liggen eerder in het verbeteren van de ‘software’ dan in het aanpassen van het vastgoed. De realisatie van de laatste fasen van het kantorencluster is in de structureel neergaande behoefte aan kantoorruimte niet reëel. Hetzelfde geldt voor het eenvoudigweg revitaliseren of upgraden van het bestaande vastgoed. Flight Forum moet daarin concurreren met diverse andere kantoorlocaties in de regio. Transformatie naar functies zoals wonen, winkelen of leisure is, gelet op de locatie, evenmin een voor de hand liggende oplossing.
Momenteel vinden er diverse ontwikkelingen plaats op Flight Forum. Vastgoedpartij Merin heeft de afgelopen jaren bijvoorbeeld fors geïnvesteerd. Het concept van Merin biedt diverse ondersteunende voorzieningen zoals horeca, fitness en vergaderruimten. Dit concept is nog volop in ontwikkeling en er wordt continu gezocht naar nieuwe passende voorzieningen. Daarnaast herbergt Flight
Forum een vestiging van de eigentijdse kantoorformule Tribes, een flexibel vastgoedconcept dat beleving op de werkvloer centraal stelt.
Een andere kans is een betere aansluiting van het kantorencluster bij Eindhoven Airport. De luchthaven wordt de komende jaren nog sterk ontwikkeld en het aantal passagiers zal groeien van 4,1 miljoen per jaar tot circa 5,4 miljoen in 2020. Per dag zijn dit gemiddeld 15 duizend bezoekers op de luchthaven. En 20 duizend of meer, als daar ook nog de mensen die passagiers halen of brengen en werknemers van de luchthaven en omliggende bedrijven worden bijgeteld. De bewegingen op Eindhoven Airport overtreffen daarmee ruimschoots de dynamiek van Flight Forum.
Met deze ontwikkelingen krijgt het gebied een sterke impuls als hoogwaardig verblijfsgebied.
Om de groei van het aantal passagiers faciliteren wordt in de komende periode bovendien een nieuwe parkeergarage bij de luchthaven gebouwd en komt er ruimte voor meer publieksgerichte voorzieningen, waaronder horeca, winkels en services. Voor de terminal wordt een wandelboulevard ingericht. Met deze ontwikkelingen krijgt het gebied een sterke impuls als hoogwaardig verblijfsgebied. Het ligt voor de hand dat Flight Forum zou kunnen profiteren van deze ontwikkelingen, mits de relatie tussen het kantorencluster en de luchthaven in zowel ruimtelijke als functionele zin wordt verbetert.
Vier scenario’s
Tegen deze achtergrond is door het onderzoeksteam van Fontys een viertal scenario’s uitgewerkt voor de toekomstige ontwikkeling van Flight Forum. De scenario’s (in detail uitgewerkt in deel 4 van deze serie) variëren van afwachten tot anticyclisch investeren. Gezamenlijk geven de scenario’s een mix van oplossingsrichtingen voor lange en korte termijn. Het is belangrijk om vast te stellen dat elk scenario omgeven is met onzekerheden. Voor een goede afweging moeten deze risico’s nader inzichtelijk worden gemaakt, in combinatie met een analyse van de haalbaarheid, investeringsomvang en marktmogelijkheden.
Daarbij moet ook rekenschap gegeven worden van de mogelijke impuls van toekomstige infrastructurele investeringen in en om Flight Forum en Eindhoven Airport, alsmede de campusontwikkelingen aan de A2/N2. Daarnaast is het belangrijk om vast te stellen dat deze afweging draait om strategische keuzes en dat de scenario’s derhalve vanuit een regiobreed perspectief beschouwd en beoordeeld zullen moeten worden.
Op basis van de scenarioverkenning heeft Fontys geadviseerd een gebiedsvisie voor Flight Forum op te stellen, waarin een relatie wordt gelegd met de directe omgeving, zoals de ontwikkeling van BIC en Eindhoven Airport. Te overwegen valt daarnaast een eventuele overname of overdracht van het parkmanagement van Flight Forum aan Eindhoven Airport. Hiermee valt mogelijk meer synergie te behalen en een grotere efficiëntie. (LEES DOOR NAAR DEEL 3)
Over de auteurs: Jaap Kaai is retailonderzoeker en directeur van Emma Retail | Bart de Zwart is docent/onderzoeker bij het lectoraat Brainport van Fontys Hogeschool Management Economie en Recht, hij is coördinator van het onderzoeksprogramma Vastgoed van de toekomst |Fred Geers is beleidsadviseur kantorenbeleid bij de gemeente Eindhoven en gastdocent bij de opleiding Vastgoed en Makelaardij van Fontys Hogeschool Management Economie en Recht.
