“Transformaties kantoorpanden goed, maar hoog tijd voor nieuwbouw”

Leegstand van kantoorpanden is in Eindhoven flink verminderd door het slopen en transformeren van oude kantoorgebouwen zoals Philips Lighting. Dat is gunstig voor de markt. Maar, zo constateert vastgoedadviseur JLL op basis van onderzoek, het is ook hoog tijd voor grootschalige renovaties of nieuwbouw van kantoren zelf. “Anders raakt de kwaliteit achterop.”

Bewegingen op de Eindhovense kantorenmarkt vinden vooral plaats als gevolg van transformaties: het slopen of anders gebruiken van bestaande kantoorpanden. Vanaf 2011 is er 212.000 m2 aan kantoorruimte onttrokken, waarvan 38% werd gesloopt. Het grootste gedeelte (62%) werd getransformeerd. Het overgrote deel van de getransformeerde kantoorruimte kreeg een woonfunctie (95%).

De opnamedynamiek (ofwel verhuisbewegingen van gebruikers) op de Eindhovense kantorenmarkt is daarentegen sinds 2008 juist flink gedaald. In de laatste vijf jaar werd gemiddeld ruim 40.000 m2 verhuurd of verkocht aan kantoorgebruikers. Het laatste jaar (2015) was er wel weer een stijging. Door het huidige nieuwe gebruik (“opname”) van 66.000 m2 te combineren met de sloop en ander gebruik (“onttrekking”) van 46.000 m2, komt de totale dynamiek van de Eindhovense kantorenmarkt in 2015 uit op een recordhoogte van 112.000 m2.

Door het beleid van de gemeente is binnen Eindhoven de nieuwbouwproductie van kantoren sterk gedaald. Tijdens de topjaren 2006 en 2007 werd er in totaal 76.000 m2 aan nieuwbouw opgeleverd. De laatste vijf jaar is in Eindhoven slechts 44.000 m2 opgeleverd.

Leegstand

Sloop en transformatie hebben vanzelfsprekend een gunstig effect op leegstand. Zonder de onttrekkingen zou Eindhoven een leegstand van 430.000 m2 hebben (25%) hebben gekend. Nu is dat slechts 14%.

De meeste overtollige kantoren zijn omgevormd naar (studenten)woningen en een groot gedeelte van de voorraad is gesloopt. Hierdoor is de onderkant van de voorraad uit de markt genomen.

“Zonder investeringen raakt de kwaliteit van de Eindhovense kantorenmarkt achter op die van andere grote Nederlandse steden.”

De Eindhovense kantorenmarkt kende de laatste jaren te weinig nieuwbouwactiviteit, stelt JLL vast. “Daardoor is er een beperkt aanbod A-kwaliteit kantoorruimte. Om aan de hedendaagse wensen van kantoorgebruikers te blijven voldoen, is grootschalige renovatie of nieuwbouw van kantoren op termijn gewenst. Zonder deze investeringen raakt de kwaliteit van de Eindhovense kantorenmarkt achter op die van andere grote Nederlandse steden.”

Rest van Nederland

“De Nederlandse kantorenmarkt werd enkele jaren geleden bestempeld als het kerkhof van Europa”, meldt JLL. “Het dalende opnamevolume en de alsmaar stijgende leegstandscijfers waren hier debet aan. In Europees perspectief had Nederland zelfs een van de hoogste leegstandspercentages op de kantorenmarkt. Anno 2016 kunnen we dit stempel voorlopig, en hopelijk voorgoed, achter ons laten.”

In 2015 evenaarde de dynamiek op de Nederlandse kantorenmarkt de topjaren 2006 en 2007. Maar net als in Eindhoven is de samenstelling van de huidige dynamiek wezenlijk anders dan toen, zij het minder extreem. Als we de totale dynamiek op de Nederlandse kantorenmarkt definiëren als de optelsom van opname, transformatie en sloop, dan lag deze in 2015 op een niveau dat vergelijkbaar is met dat van 2007 en net iets lager dan in het topjaar 2006.

Het onttrekken van relatief slecht kantorenvastgoed aan de onderkant van de markt draagt volgens JLL bij aan de kwaliteitsverbetering van de kantorenmarkt. “Desondanks is het zo dat de totale kantorenleegstand niet substantieel afneemt. In het laatste kwartaal is de kantorenleegstand met 2% gedaald naar het huidige niveau van 7,6 miljoen m2.”